Eine Dachpfanne löste sich bei Windstärke 7–8 Beaufort (also übliche Wetterlage, kein außergewöhnliches Ereignis) von einem Wohngebäude und beschädigte ein geparktes Auto. Die Versicherung des Fahrzeughalters verlangte Schadensersatz von der WEG-Verwalterin, da diese ihrer Wartungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen sei.

Die Frage war: Haftet die Verwalterin für den Schaden, wenn nur oberflächliche Sichtprüfungen statt fachgerechten Dachkontrollen durchgeführt wurden?

Urteil:

Das Landgericht Frankfurt bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts:

Die Verwalterin haftet für den Schaden in Höhe von 3.399,79 € (§§ 836, 838 BGB i.V.m. § 27 WEG).

Der Anscheinsbeweis spricht dafür, dass ein herabfallender Dachziegel bei normaler Witterung auf mangelhafte Wartung zurückzuführen ist.

Die durchgeführten Sichtprüfungen von der Straße aus waren unzureichend.

Fachgerechte Dachkontrollen hätten spätestens ab 2015 in regelmäßigen Intervallen erfolgen müssen.

Ein außergewöhnliches Naturereignis lag nicht vor – ein stürmischer Wind bis 8 Beaufort gilt noch als übliches Wetter.

Revision wurde nicht zugelassen.

Urteilsbegründung

Anscheinsbeweis: Fällt ein Gebäudeteil bei normaler Witterung herab, wird vermutet, dass entweder die Errichtung fehlerhaft war oder die Unterhaltung mangelhaft.

Keine Entlastung: Die Verwalterin konnte nicht beweisen, dass der Schaden trotz ordnungsgemäßer Wartung eingetreten wäre.

Pflichten der Verwalterin:

Sie hätte rechtzeitig eine fachgerechte Wartung durch Dachdecker veranlassen oder zumindest einen Beschluss der Eigentümer einholen müssen.

Nur Sichtprüfungen ohne Fachkenntnis und ohne Einsicht ins Dach genügen nicht.

Zeitpunkt: Nach den Regeln des Dachdeckerhandwerks wären bereits ab dem 6. Jahr nach Herstellung (also ab 2015) regelmäßige Wartungen erforderlich gewesen. Diese wurden versäumt.

Praxisleitfaden für Verwalter

Regelmäßige Dachwartung: Spätestens ab dem 6. Jahr nach Errichtung alle 3 Jahre durch Fachunternehmen prüfen lassen.

Sichtprüfungen reichen nicht: Eigenkontrollen oder Straßenbegehungen ersetzen keine professionelle Inspektion.

Beschlussfassung herbeiführen: Wenn Wartungen notwendig sind, muss der Verwalter rechtzeitig eine Beschlussfassung der Eigentümer einleiten.

Dokumentation: Wartung und Beschlüsse sorgfältig dokumentieren, um im Streitfall entlastet zu sein.

Haftungsrisiko: Unterlassene Wartung kann zu voller Schadensersatzpflicht des Verwalters führen – auch gegenüber Dritten.

(Quelle/ Vollständiger Artikel: https://www.juris.de/static/infodienst/autoren/D_NJRE001612937.htm)