In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Sanierung einer Tiefgarage. Dabei sollte die Kostenverteilung geändert werden:

80 % der Sanierungskosten sollten von den Stellplatz-Eigentümern getragen werden,

20 % von allen übrigen Eigentümern.

Einige Eigentümer hielten diese Regelung für willkürlich und rechtswidrig und klagten dagegen. Sie argumentierten, dass die Kosten bisher nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt worden waren und eine so deutliche Abweichung gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung verstoße.

Urteil

Das Landgericht München I (Urteil vom 21.11.2024, Az. 1 S …/23 WEG) entschied:

Der Grundlagenbeschluss zur Sanierung (TOP 1.2) ist wirksam. Die Eigentümergemeinschaft durfte die Instandsetzung der Tiefgarage grundsätzlich beschließen.

Die Beschlüsse zur Kostenverteilung und Finanzierung (TOP 1.3, 1.4.1, 1.4.2) sind ungültig, weil die einseitige Belastung der Stellplatz-Eigentümer nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Revision zum BGH wurde zugelassen, da die Frage, wie weit das Ermessen bei der Änderung von Kostenverteilungen nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG reicht, noch höchstrichterlich offen ist.

Urteilsbegründung

Das Gericht führte aus:

Ein Beschluss ist gültig, wenn er klar erkennbar macht, was beschlossen wird. Dies war beim Grundlagenbeschluss zur Sanierung der Fall.

Die Kostenverteilung darf nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG zwar geändert werden, aber nur im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Eine einseitige Kostenbelastung einzelner Eigentümergruppen ist nur zulässig, wenn sachliche Gründe dafür bestehen. Hier sah das Gericht jedoch keine ausreichende Begründung.

Auch die Finanzierung (Sonderumlagen, Umschichtungen) hing direkt an der fehlerhaften Kostenverteilung – und musste daher ebenfalls für ungültig erklärt werden.

Praxisleitfaden für Eigentümergemeinschaften und Verwalter

Grundlagenbeschluss sauber fassen

Zuerst sollte nur über das „Ob“ einer Maßnahme entschieden werden (Sanierung ja/nein).

Details wie Finanzierung und Kostenverteilung sind in Folgebeschlüssen zu regeln.

Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG

Abweichungen vom Verteilungsschlüssel sind möglich.

Sie müssen aber sachlich begründet sein (z. B. höhere Nutzung, alleiniger Vorteil).

Reine Kostenverlagerung ohne klare Begründung ist anfechtbar.

Maßstabskontinuität beachten

Wird einmal ein bestimmter Verteilungsmaßstab angewendet, sollte dies bei ähnlichen Maßnahmen berücksichtigt werden.

Willkürliche Wechsel sind unzulässig.

Transparente Protokolle führen

Beschlüsse müssen aus sich heraus verständlich sein.

Die Protokollierung ist entscheidend für die Bestimmtheit und Nachvollziehbarkeit.

Finanzierung an die Kostenverteilung knüpfen

Sonderumlagen oder Umschichtungen sind nur wirksam, wenn der zugrunde liegende Kostenverteilungsbeschluss rechtmäßig ist.

Fällt dieser weg, sind auch die Finanzierungsbeschlüsse angreifbar.

👉 Fazit für die Praxis:
Eigentümergemeinschaften dürfen nach neuem WEG-Recht abweichende Kostenverteilungen beschließen. Diese müssen jedoch sachlich gerechtfertigt und klar bestimmt sein. Andernfalls riskieren sie die Ungültigkeit der gesamten Kosten- und Finanzierungsregelung.

(Quelle/ Vollständiger Artikel: LG München I, Endurteil vom 09.01.2025 - 36 S 10132/23 WEG - openJur)