In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) war in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass jeder Eigentümer die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile – darunter auch Fenster – selbst trägt, egal ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.

Nach der Errichtung des Gebäudes zeigten sich Baumängel an Fenstern und Fassadenteilen. Die Gemeinschaft beschloss, die Mängel zu beseitigen und die Kosten (875.000 €) per Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Eine Eigentümerin klagte dagegen mit der Begründung, laut Gemeinschaftsordnung müssten die jeweiligen Sondereigentümer die Kosten ihrer Fenster selbst tragen – auch bei Baumängeln.

Urteil

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Revision der beklagten Gemeinschaft zurückgewiesen.
➡️ Die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung gilt auch für anfängliche Mängel.
Wenn in der Gemeinschaftsordnung steht, dass Eigentümer die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bestimmter Gebäudeteile (z. B. Fenster) tragen, umfasst das auch die Kosten zur Beseitigung von Baumängeln, die schon von Anfang an bestanden.

Damit war die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen rechtswidrig, weil der falsche Kostenverteilungsschlüssel angewendet wurde.

Urteilsbegründung

Der Begriff „Instandsetzung“ umfasst nach gefestigter Rechtsprechung auch die Beseitigung anfänglicher Mängel.

Sinn und Zweck der Regelung ist eine klare Kostentrennung zwischen Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern.

Wenn anfängliche Mängel ausgeschlossen würden, entstünden Abgrenzungsschwierigkeiten: Es müsste jedes Mal geprüft werden, ob der Schaden „anfänglich“ oder „später entstanden“ ist.

Die Nutzung durch den Eigentümer kann auch anfängliche Mängel verschlimmern – daher ist eine gemeinsame Kostentragung sachgerecht.

Die Vereinbarung war hinreichend bestimmt, da sie die betroffenen Gebäudeteile (z. B. Fensterrahmen, Scheiben) klar benennt.

Eine Beweiserhebung zur baulichen Trennbarkeit war nicht nötig, da es sich um eine rechtliche Auslegungsfrage handelte.

Praxisleitfaden für WEG-Verwaltungen und Eigentümer

Gemeinschaftsordnungen prüfen:
Wenn Eigentümer laut Vereinbarung bestimmte Gebäudeteile (z. B. Fenster, Balkone) selbst instand halten müssen, gilt das auch bei Baumängeln.

Kostenverteilung beachten:
Eine Sonderumlage darf nicht nach Miteigentumsanteilen erhoben werden, wenn eine abweichende Kostenregelung besteht.

Klare Formulierungen sind entscheidend:
Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung muss eindeutig benennen, auf welche Gebäudeteile sich die Kostentrennung bezieht.

Abgrenzung vermeiden:
Der BGH will langwierige Ursachenforschung („War der Mangel von Anfang an da?“) vermeiden – entscheidend ist die klare Zuweisung der Verantwortung.

Praxis-Tipp:
Verwalter sollten vor Sonderumlagen prüfen, ob abweichende Kostentragungsvereinbarungen existieren – andernfalls drohen Anfechtungsklagen.

Quelle/ vollständiger Text: (https://openjur.de/u/2532357.html)