Kurzfassung

Der BGH entscheidet: Ein teilender Bauträger handelt bei der Errichtung von Anlagen während der Bauphase in Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten gegenüber Erwerbern — nicht als (voller) Wohnungseigentümer. Folge: Bei planwidriger Ausführung stehen den Erwerbern primär vertragliche Ansprüche zu, nicht Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB / WEG. Wird die Errichtung erst nach Abnahme/Ende der Errichtungsphase vorgenommen, greifen die wohnungseigentumsrechtlichen Regeln (Gestattung, Beseitigung).

Streitpunkt

Die Erwerber (Kläger) verlangen die Beseitigung von gewerblichen Einbauten (Lüftungsanlage, Kühlaggregat, Ventilator, Flüssiggastank), die der teilende Bauträger (Beklagte) in Gemeinschaftsbereichen/zugeordneter Einheit eingebaut hat. Frage(n):

Handelt es sich um eine rechtswidrige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die nach § 1004 BGB/§ 22 WEG aF beseitigbar ist?

Gilt das alte WEG (aF) oder neues Recht (nF/WEMoG) und welche Rechte haben „werdende“ Wohnungseigentümer?

Kann ein teilender Bauträger während Errichtungsphase wie ein Wohnungseigentümer zur Zustimmung verpflichtet sein?

Urteil (Ergebnis) — kurz und klar

BGH (V. Zivilsenat) hob das Berufungsurteil insoweit auf, als den Erwerbern Beseitigungsansprüche gegen den Bauträger zugesprochen wurden.

Ergebnis: Wenn die Einbauten während der Errichtungsphase durch den teilenden Bauträger erfolgten, handelt dieser als Bauträger (vertraglich) und nicht als Wohnungseigentümer — die Erwerber haben dann keine § 1004-Ansprüche, sondern allenfalls vertragliche Mängelansprüche gegen den Bauträger.

Anders kann es stehen, wenn die Errichtungsphase bereits beendet und der Bauträger weiterhin Eigentümer ist: Dann können wohnungseigentumsrechtliche Vorgaben (Zustimmung, Gestattung, Beseitigung) greifen.

Prozessuale Entscheidung: Berufung eines Käufers war teilweise unzulässig (mangels Angriff auf alle tragenden Erwägungen des Ersturteils).

Wichtige Begründungs-Punkte (konzentriert)

Abgrenzung: Errichtung (Bauträger-Akt) vs. bauliche Veränderung (WEG-Akt)

Errichtet der teilende Bauträger während der Errichtungsphase Anlagen, handelt er in Ausübung vertraglicher Leistungen gegenüber Erwerbern → nur vertragliche Ansprüche stehen den Erwerbern zu.

Eine rechtswidrige bauausführung begründet nicht automatisch einen § 1004-Anspruch. Eigentumsrechtlicher Beseitigungsanspruch setzt voraus, dass die Maßnahme einem Wohnungseigentümer zugerechnet werden kann (also nicht bloß vertragswidrige Bauleistung).

Werdende Wohnungseigentümer

Erwerber mit verfestigter Position (Kaufvertrag + Auflassungsvormerkung + Besitzübertragung) können im Innenverhältnis schon Rechte geltend machen; nach neuem Recht werden solche Ansprüche jedoch in der Regel durch die GdWE wahrgenommen.

Das heißt: Werden Einbauten nach Ende der Errichtungsphase vorgenommen oder verändert, gelten die wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben (§ 20 WEG nF / § 22 WEG aF).

Zeitpunkt & Abnahme entscheidend

Entscheidend war hier, dass die Einbauten im Zuge der Errichtung (vor Abschluss) vorgenommen wurden; die Beklagte hat zudem ein Abnahmeprotokoll vorgelegt, das die Errichtungsphase als (teilweise) beendet erscheinen ließ — danach greift das WEG-Regime für nachfolgende Veränderungen.

Prozessuale Hürden

Berufung nur zulässig, wenn jede tragende Erwägung des Ersturteils angegriffen wird; fachliche Prozesse unbedingt sorgfältig begründen.

Praxisleitfaden — konkrete Handlungsschritte

Für (teilende) Bauträger

Plan- und vertragskonform bauen. Wenn Abweichungen von der Baubeschreibung nötig sind, diese vertraglich/regulativ transparent regeln (Änderungsvorbehalte rechtskonform gestalten).

Abnahme klar dokumentieren. Ein Abnahmeprotokoll verändert die Rechtslage: Nach Abnahme kann späteres Verhalten wie Handlung eines Eigentümers gewertet werden.

Im Zweifel: Abstimmung/Informationspflicht. Wenn schon während der Errichtungsphase Maßnahmen über Gemeinschaftsflächen hinausgehen, empfiehlt sich frühzeitige Abstimmung mit Erwerbern bzw. transparente Vertragsanpassung.

Für Erwerber / Käufer

Unterscheide Rechtswege: Bei Mängeln während Errichtung zuerst vertragliche (Gewährleistungs-/Nacherfüllungs-)Ansprüche prüfen; nicht automatisch §1004-Ansprüche.

Frühzeitig Besitz/Belege sichern: Besitzübernahme + Vormerkung sind wichtig, weil dadurch innenrechtliche Ansprüche früher entstehen können.

Bei Fehlern: sofort geltend machen und dokumentieren. Ein Rückgriff gegen Bauträger ist möglich; GdWE-Ansprüche ggf. erst nach Entstehung der Gemeinschaft.

Für WEG / Verwalter

Kläre, ob Maßnahme in Errichtungsphase oder danach erfolgte. Das bestimmt, ob die WEG-Regeln (Gestattung, Beschlusszwang) greifen.

Bei Streit: Prüfe Abnahmeprotokolle/Datum der Fertigstellung. Wenn Bauträger nach Abnahme noch ändert, gelten eher wohnungseigentumsrechtliche Vorgaben.

Sammle Beweise & kläre Prozessführungsbefugnisse. Seit WEMoG (ab 1.12.2020) kann die GdWE Ansprüche geltend machen; bei älteren Verfahren können „werdende“ Eigentümer weiter prozessieren, bis die GdWE sich äußert.

Für Rechtsanwälte / Gutachter

Achte auf Timing: Kernfrage oft: „Wann genau war die Errichtungsphase beendet?“ Dokumentation (Abnahmeprotokoll, Übergaben) ist entscheidend.

Präzise Berufungsbegründung: Angriffe auf erstinstanzliche Erwägungen müssen vollständig und konkret sein — sonst ist Berufung unzulässig.

(Quelle/ Vollständiger Artikel: https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12290&Seite=2&nr=142116&anz=1035&pos=73)