Streitpunkt

Eine Eigentümerversammlung beschloss, die Verwaltung (den Verwalter) anzuweisen, eine Miteigentümerin wegen angeblich „WEG-schädigenden Verhaltens“ abzumahnen, mit dem Ziel, ggf. später ein Entziehungsverfahren zu führen. Die betroffene Eigentümerin focht den Beschluss an. Streitfragen waren u. a.:

Ist ein Beschluss, der den Verwalter mit der Abmahnung beauftragt, anfechtbar?

Muss aus dem Beschluss hervorgehen, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht, damit die Beschlusswirkung einer „Abmahnung i.S.d. § 17 WEG“ entspricht?

Welcher Prüfungsumfang gilt bei einer Anfechtung (formelle Mängel vs. materielle Rechtmäßigkeit)?

Urteil (Kurzfassung)

BGH, Urteil vom 4. Juli 2025 — V ZR 77/24:

Die Revision wurde zurückgewiesen; die Anfechtungsklage der Klägerin ist unbegründet.

Wesentliche Rechtsfolgen / Leitsätze:

Ein Beschluss, der den Verwalter beauftragt, einen Eigentümer abzumahnen, ist wie ein Abmahnungsbeschluss selbständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgeführt hat, beseitigt das Rechtsschutzbedürfnis nicht.

Fehlt dem Abmahnungsauftrag der ausdrückliche Hinweis, dass bei Fortführung des Verhaltens die Entziehung droht, so ist zwar keine Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG gegeben; der Beschluss kann aber als Aufforderungs-/Unterlassungsbeschluss gelten.

Bei einer Anfechtung gegen einen solchen Aufforderungsbeschluss sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen (Bestimmtheit, ordnungsgemäße Beschlussfassung), nicht hingegen die materielle Frage, ob ein Unterlassungsanspruch tatsächlich besteht.

Kerngründe (kompakt) — warum der BGH so entschieden hat

Zulässigkeit der Anfechtung: Beschlüsse über Abmahnungen bzw. über die Beauftragung des Verwalters zur Abmahnung betreffen die Willensbildung der Gemeinschaft und sind damit gerichtlich überprüfbar; das Rechtsschutzinteresse des Betroffenen entfällt nicht, weil erst später ggf. ein Entziehungsverfahren folgen könnte.

Bestimmtheitsanforderung an Abmahnungen: Eine „vollwertige“ Abmahnung i.S.d. § 17 Abs. 2 WEG muss beschreiben, welches konkrete Fehlverhalten gerügt wird und deutlich machen, dass bei Fortführung die Entziehung des Wohnungseigentums droht. Fehlt dieser ausdrückliche Hinweis, erfüllt der Beschluss die besonderen Anforderungen für eine abmahnungsbezogene Vorstufe nicht.

Aufforderungsbeschluss als zulässige Alternative: Auch ohne Entziehungsdrohung ist der Beschluss (objektiv ausgelegt) als legitime Aufforderung zur Unterlassung zulässig. Solche Aufforderungsbeschlüsse sind anfechtbar, aber die gerichtliche Prüfung im Anfechtungsverfahren beschränkt sich auf formelle Mängel (z. B. Bestimmtheit, Beschlusskompetenz). Die materielle Frage, ob ein Unterlassungsanspruch besteht, bleibt dem späteren Unterlassungs-/Entziehungsverfahren vorbehalten.

Praktische Folgen: Wenn eine Eigentümergemeinschaft nur einen Aufforderungsbeschluss fasst (statt einer formell ausreichenden Abmahnung), wird dadurch nicht automatisch das Entziehungsverfahren vorbereitet; inhaltlich unzutreffende Abmahnungsanschuldigungen werden erst im späteren Prozess materiell geprüft.

Praxisleitfaden (konkret & handlungsorientiert)

Für Eigentümergemeinschaften / Verwalter

Klare Begriffe verwenden: Wenn die Gemeinschaft eine echte Abmahnung i.S.d. § 17 Abs. 2 WEG beschließen will (mit Blick auf ein späteres Entziehungsverfahren), muss der Beschluss klar und bestimmt formulieren: konkretes Fehlverhalten, Ziel der Abmahnung und expliziter Hinweis darauf, dass bei Fortdauer die Entziehung droht.

Unterscheide Beschlussarten:

Abmahnungsbeschluss (Entziehungsfolge: klar benennen) → stärkt spätere Entziehungsverfahren.

Aufforderungs-/Unterlassungsbeschluss (kein Entziehungshinweis) → zulässig, aber bereinigt nur formelle Fragen; die materielle Prüfung folgt im Unterlassungs-/Entziehungsverfahren.

Formelle Sorgfalt: Achte besonders auf Beschlussfähigkeit, korrekte Tagesordnung, genaue Beschlussformulierung und vollständige Protokollierung. Formfehler führen leicht zu Anfechtungen.

Verwaltungsweg beachten: Wenn der Beschluss den Verwalter beauftragt, ist zu dokumentieren, dass dies im Rahmen der Beschlusskompetenz erfolgte und der Verwalter weisungsgemäß handelt.

Vorher Abmahnung erwägen: In vielen Fällen ist es prozessökonomisch und sachgerecht, zunächst eine inhaltlich vollständige Abmahnung auszusprechen (oder per Beschluss aussprechen zu lassen), damit keine Verfahrensunschärfen entstehen.

Konsequenzen deutlich machen: Eine wirksame Abmahnung sollte dem Adressaten klar die Rechtsfolgen (u. a. mögliche Entziehung) deutlich machen — das erhöht Rechtssicherheit und Abschreckungswirkung.

Für betroffene Eigentümer (Abgemahnte)

Reagieren, aber prüfen: Auf Beschlüsse, die den Verwalter zur Abmahnung beauftragen, kann Anfechtungsschutz bestehen — insbesondere wenn der Beschluss unbestimmt oder formell mangelhaft ist.

Untersuche Beschlussformulierung: Wenn aus dem Beschluss nicht klar hervorgeht, dass die Entziehung droht, handelt es sich ggf. nur um einen Aufforderungsbeschluss — die materielle Richtigkeit ist dann im Folgeprozess zu klären.

Fristen beachten: Anfechtungsklagen haben Fristen (§ 46 WEG ≈ Anfechtung nach Versammlung). Rechtzeitig handeln und Rechtsrat einholen.

(Quelle/ Vollständiger Artikel: Urteil des V. Zivilsenats vom 4.7.2025 - V ZR 77/24 -