Der BGH entschied, dass eine sichtbare Balkonsolaranlage eine bauliche Veränderung sein kann (auch ohne Substanzeingriff) und daher entfernt werden kann, wenn kein Gestattungsbeschluss vorliegt. Entscheidend ist, welches Recht (alt/nach WEMoG) bei Vornahme der Veränderung galt; bei älteren, bereits abgeschlossenen Änderungen bleibt meist das alte Recht anwendbar, der Störer kann sich nur nach den alten Regeln verteidigen (Gestattungsanspruch nach § 22 WEG a.F. nur mit Widerklage).

Streitpunkt

Ein Wohnungseigentümer hat an seinem zum Hof gelegenen Balkon eine aus neun Solarmodulen bestehende Anlage montiert. Die Anlage ist von außen deutlich sichtbar und weicht optisch von den anderen Balkonen ab. Die Eigentümergemeinschaft verlangt Rückbau (Unsichtbarmachung). Streitfragen:

Handelt es sich um eine „bauliche Veränderung“ des Gemeinschaftseigentums?

Welches Recht ist anzuwenden (WEG aF oder WEMoG/WEG nF)?

Kann sich der Anlagen-Aufsteller mit einem Gestattungsanspruch gegen Beseitigung verteidigen?

Urteil (Entscheidung des BGH)

Die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft war erfolgreich; das Berufungsurteil (LG Berlin II) wurde aufgehoben.

Die Berufung des Anlagenbetreibers gegen das erstinstanzliche Urteil (AG Wedding) blieb ohne Erfolg.

Ergebnis: Die Beseitigungsklage ist begründet — die Solaranlage ist eine bauliche Veränderung und ohne rechtsgültigen Gestattungsbeschluss nicht hinnehmbar. Kosten der Rechtsmittel trägt der Beklagte (Anlagenbetreiber).

Wesentliche Urteilsgründe (kompakt)

Anwendbares Recht (Übergangsfragen)

Entscheidend ist, ob die bauliche Veränderung bis 30.11.2020 bereits abgeschlossen war. Ist dies der Fall, findet das frühere WEG (aF) Anwendung; ansonsten das neue WEG (nF/WEMoG). Auf den Zeitpunkt der Vornahme kommt es an — nicht darauf, ob die Anlage später sichtbar wurde (z. B. weil Pflanzen entfernt wurden).

Bauliche Veränderung ≠ zwingend Substanzeingriff

Eine bauliche Veränderung kann auch vorliegen, wenn eine dauerhafte Maßnahme das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert (hier: neun deutlich sichtbare Solarplatten über die Balkongröße). Ob die Anlage auf der Brüstung montiert ist oder nur auf dem Balkon steht, ist unerheblich.

Beschlusszwang nach neuem Recht

Nach WEMoG/WEG nF bedürfen bauliche Veränderungen grundsätzlich eines Gestattungsbeschlusses der WEG (§ 20 Abs. 1 WEG nF). Fehlt dieser, ist die Veränderung rechtswidrig und kann nach § 1004 BGB beseitigt werden.

Gestattungsanspruch nach altem Recht nur mit Widerklage

Wenn altes Recht gilt, kann sich der Störer gegen eine Beseitigungseinrede grundsätzlich auf einen Gestattungsanspruch nach § 22 WEG aF berufen — aber: dieser Einwand (dolo-agit-Einrede) ist im Rahmen eines Beseitigungsverfahrens nur dann zu berücksichtigen, wenn der Störer während des erstinstanzlichen Verfahrens eine Widerklage auf Ersetzung des Beschlusses (gerichtlicher Gestattungsersatz) erhoben hat. Ohne solche Widerklage ist die Einrede unbeachtlich.

Zeitpunkt der Bewertung

Bei Prüfung nach altem Recht ist maßgeblich, ob bei Schluss der mündlichen Verhandlung eine nicht hinnehmbare Beeinträchtigung (z. B. erhebliche optische Veränderung) vorliegt.

Privilegierung der Steckersolargeräte nicht automatisch anwendbar

Neue Privilegierungen (z. B. für Steckersolargeräte ab 17.10.2024) helfen dem Störer in Übergangsfällen nicht, wenn die Veränderung nach altem Recht beurteilt wird.

Konkrete Folgen / Praxisverständnis

Sichtbare, dauerhafte Solaranlagen auf Balkonen können eine „bauliche Veränderung“ sein — auch wenn kein Eingriff in Substanz vorliegt.

Fehlender Gestattungsbeschluss → Beseitigungsanspruch (Beseitigung/Nicht-Sichtbarmachung) sowohl nach neuem als auch nach altem Recht (wobei beim alten Recht Gestattungs-Einrede nur mit Widerklage greift).

Zeitpunkt der Vornahme ist entscheidend für die Rechtslage (alt vs. neu). Sichtbarkeit zu einem späteren Zeitpunkt (z. B. nach Entfernen von Pflanzen) ändert daran nichts.

Praxisleitfaden — Was WEG-Verwalter, Beiräte und Eigentümer jetzt tun sollten

Für die Eigentümergemeinschaft (GdWE)

Prüfpflicht: Bei Kenntnis von dauerhaften optisch auffälligen Veränderungen (z. B. Solaranlagen) umgehend rechtlich prüfen und ggf. Beschluss über Gestattung oder Rückbau vorbereiten.

Beschluss-Prozedur: Wenn eine bauliche Veränderung geplant ist — immer über die Eigentümerversammlung gemäß § 20 WEG nF abstimmen (Gestattung/Beschluss).

Dokumentation: Zustand, Beschlusslage und Kommunikation zu jeder Veränderung akribisch dokumentieren.

Für den Anlagen-Aufsteller (Teil-/Wohnungseigentümer)

Beschluss einholen: Vor (Neu-)Montage eine Gestattung per Beschluss sichern.

Altanlagen prüfen: Wer eine ältere Anlage hat, klärt durch Aktenprüfung (Datum der Montage) und gegebenenfalls durch Widerklage, ob ein Gestattungsersatz möglich ist — rechtlichen Rat einholen.

Sichtbarkeit beachten: Auch wenn Pflanzen die Anlage vorübergehend verdecken — spätere Sichtbarkeit kann Beseitigungsansprüche auslösen.

Für Verwalter

Kontrollpflichten und Aufsicht: Melden auffälliger, auf Dauer angelegter Änderungen an die Eigentümergemeinschaft.

Frühzeitiges Handeln: Wenn Mieter/Eigentümer eine Solaranlage planen, rechtzeitig Infos und Beschlussvorlagen (inkl. technischer Daten) einfordern.

Rechtliche Beratung: Bei Unklarheiten Übergangsfragen (alt vs. neu) mit einer fachkundigen Rechtsberatung klären.

(Quelle/ vollständiger Artikel: https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=142556&anz=1141&pos=16)